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quarta-feira, 17 de março de 2010

Alterações na Lei do Inquilinato – Parte I

Em 25 de janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei 12.112, de 09/12/2009, alterando a antiga “Lei do Inquilinato”, Lei n.º 8.245/91, modificando alguns aspectos em relação à locação e à ação de cobrança e despejo.
A primeira alteração foi no art. 4º, que tinha a seguinte redação:
Texto antigo (revogado) da Lei 8.245/91 pela Lei 12.112/2009:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Não houve alteração significativa, posto que o Legislador se preocupou apenas em dar mais clareza ao texto, sendo que já era pacífico o entendimento jurisprudencial de que em caso de rescisão antecipada do contrato de locação o pagamento da multa seria devido em proporção ao período cumprido.
Também se cumpriu em adequar o texto ao da Lei 10.406/2002, que instituiu o novo Código Civil Brasileiro, revogando o anterior, Lei 3.071, de 1916, cuja artigo 924 tinha a redação abaixo:
“Art. 924. Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.”
Pode ser contatado no texto antigo que o juiz “poderá” reduzir proporcionalmente a multa caso a obrigação tenha sido cumprida em parte. Agora não há mais qualquer dúvida, devendo ser cobrada a multa proporcionalmente.
Texto novo (em vigor):
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”
O parágrafo único permaneceu inalterado, dispensando o locatário da multa caso a devolução do imóvel ocorra em virtude de sua transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, devendo o locatário, para tanto, notificar o locador por escrito com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
O artigo 12 também teve sua redação adaptada à legislação em vigor, sendo a expressão “sociedade concubinária” substituída por “união estável”, bem como prevendo que referido artigo tem aplicação na locação residencial.
Texto antigo:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.”
Como se verifica, o parágrafo único revogado deu lugar aos §§ 2º e 3º, que mudaram a situação do fiador frente ao direito legal de sub-rogação do cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel após a separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução de união estável, bem como, em caso de óbito do locatário, além viúva ou ex companheira, do direito de sub-rogação dos herdeiros necessários e demais pessoas que viviam sob dependência econômica do de cujus (falecido).
Texto novo:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”
Pelo texto revogado, o sub-rogação era somente comunicada ao locador, o qual, caso quisesse, poderia exigir a substituição do fiador no prazo de trinta dias ou outra modalidade de garantia prevista. Como se pode obsevar, o fiador ficava em posição extremamente desfavorável, já que em muitos casos geralmente quem presta a fiança é um amigo ou parente de um dos ocupantes do imóvel, na qualidade de locatário ou não.
Com o novo texto, a sub-rogação deverá ser comunicada primeiramente ao locador que, em tese é o proprietário do imóvel e, ao fiador, parte solidariamente obrigado ao negócio que, não concordando com a sua permanência na relação jurídica, poderá ser exonerado da garantia. Para tanto, é imprescindível que o fiador, no prazo de trinta dias a contar de quando receber a comunicação do sub-rogado, comunicar igualmente o locador, ficando obrigado pelos efeitos da fiança pelo período de 120 (cento e vinte) dias após a notificação deste último.
Ultrapassada a parte geral do Lei do Inquilinato, ao tratar das garantias, foram modificados os artigos 39, 40 e 41.
Texto antigo:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
Uma questão que ainda encontrava controvérsia era a da garantia até a devolução das chaves do imóvel. O problema que existia era que, pelo texto anterior, a fiança prestada era atinente ao tempo do contrato, o qual, uma vez prorrogação, perdia a garantia se a mesma não fosse prestada de forma expressa. Por exemplo, se fosse realizado um contrato locatício pelo período de 30 (trinta) meses, transcorrido tal período era necessário que o fiador garantisse a locação pelo novo período e que isso fosse feito de forma expressa, não se admitindo a presunção da prorrogação automática da fiança em caso de prorrogação do contrato, que passava a ser por prazo indeterminado.
Texto novo:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”
Com o novo texto legal não paira dúvidas de que, independentemente da locação prorrogar além do prazo nela estipulado, a garantia se estende, força legal, até a efetiva entrega devolução do imóvel. Contudo, as partes poderão convencionar de forma diversa, caso em que esta situação deverá constar no contrato de locação.
Em relação ao artigo 40, inciso II, houve a adequação da lei em relação à, já não tão nova, Lei de Falência e de Recuperação Judicial (Lei 11.101, de 2005), dispondo sobre as possibilidades em que o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, incluindo no texto a hipótese da recuperação judicial. Também foi acrescentado o parágrafo único, possibilitando ao locador que, nos casos do artigo em questão, notifique o locatário para apresentar nova garantia locatícia, sob pena de desfazimento da locação e conquente retomada do imóvel.
Texto antigo:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:”
“II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;”
Texto novo:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:”
“II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”
“Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”
Em um artigo estarei tratando das modificações processuais trazidas pela nova lei, que agilizou a recuperação do imóvel pelo locador nas ações de despejo.

Consumidor – Recusa do fornecedor em aceitar cheques

Recentemente foi veiculado em uma emissora de TV, por meio de uma entrevista a um advogado especializado em direito do consumidor que, em tese, o lojista ou fornecedor seria obrigado a aceitar o cheque como forma de pagamento.
Respeitadas as opiniões contrárias, tal afirmativa está incorreta, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, aqui parcialmente transcrito: “1. Receber ou recusar cheque é opção do comerciante. Não há Lei que determine curso forçado dessa forma de pagamento.” (STJ, REsp 831336 / RJ, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros,  Dje 01/04/2008).
O que não se admite é que, caso o comerciante aceite cheques em seu estabelecimento, o mesmo imponha critérios de discriminação sem amparo legal para a sua recusa, causando ao consumidor um constrangimento ilegal e, consequentemente, danos morais passíveis de serem indenizados. Exemplo disso é se o lojista (que aceite receber cheques em seu comércio) se recursa a receber a cártula sob a única justificativa de não ter a respectiva conta bancária tempo de abertura suficiente (TJMG, Ap. 1.0313.02.039125-3/001(1), 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Cabral da Silva, 25/11/2008, DJ 12/12/2008).

A garantia e os direitos do consumidor

Em homenagem ao Dia Mundial dos Direitos do Consumidor, 15 de março, resolvi iniciar o blog escrevendo um artigo sobre a garantia e os direitos do consumidor no caso de vício do produto.
Em minha experiência como advogado militante sempre encontro com pessoas e sou consultado por clientes com uma informação equivocada quanto aos direitos do consumidor no pós-compra de produtos.
A confusão surge em decorrência do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990) que, ao tratar da responsabilidade por vício do produto ou serviço na Seção III do Capítulo IV, confere ao consumidor, alternativamente e à sua escolha, o direito de substituição do produto, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional no preço. Contudo, o consumidor somente pode se valer de tais direitos, caso o vício não seja sanado pelo fornecedor no prazo de trinta dias ou outro que vier a ser convencionado entre as partes, ou se em razão da extensão do vício do produto a substituição das partes viciadas, ou seja, danificadas, comprometer a sua qualidade ou característica, bem com se lhe acarretar diminuição do valor ou se tratar de produto essencial.
Nesse contexto, é comum às pessoas mais leigas reclamarem do fornecedor a substituição imediata de produtos que, além de não serem essenciais, podem ser reparados ou substituídos no prazo legal sem que haja a redução de seu valor ou o comprometimento de sua qualidade e uso ao qual se destina.
Exemplificando:
João tem 35 anos, é casado e pai de dois filhos, e fanático por futebol. Ás vésperas do início da Copa do Mundo resolve investir na compra de uma televisão melhor do que a valvulada que possui em sua sala de estar. Vai até uma loja de eletrônicos em sua cidade e compra uma TV tela plana de 42 polegadas, modelo Slim, uma beleza, pagando pela mesma a pechincha de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Ao desembalar e instalar a TV em sua casa João verifica que o som apresenta um chiado contínuo, tornando insuportável ter qualquer momento de lazer, tão-pouco possibilitando ouvir a narração do Galvão Bueno nos jogos futebolísticos. Indignado, imediatamente coloca o produto no carro e retorna à loja, comunicando o problema, e solicitando a troca imediata por outro.
O gerente da loja, por sua vez, responde que não trocará a TV, mas que João poderá deixar o aparelho no local para ser enviado ao fabricante ou que poderá procurar diretamente a assistência técnica autorizada, e que no prazo de trinta dias o problema será resolvido.
Pergunta-se: No exemplo acima, João poderá exigir a troca do aparelho?
Primeiramente, cabe verificar se a televisão se encontra dentro do prazo de garantia. Existem dois prazos a considerar: um legal (previsto em lei, no Código de Defesa do Consumidor) e outro contratual. Somando o primeiro ao segundo se tem o período total da garantia (art. 50 do CDC), que, nos termos do §1º do art. 26 do CDC deve ser contado “a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços”.
O prazo legal é de 30 (trinta) dias no caso de fornecimento de produtos e serviços não duráveis e de 90 (noventa) dias para os duráveis. Fazendo a distinção, os primeiros que são aqueles em que há deterioração ou perda natural do produto ou serviço em decorrência de seu uso, tendo em vista a própria qualidade ou natureza do mesmo. Já os duráveis são os que se espera um tempo de uso maior ou uma durabilidade maior, sem que o produto desapareça com o seu uso.
Conforme define de forma simples o PROCON do Estado de Santa Catarina (http://www.procon.sc.gov.br/dicas.htm), os produtos não duráveis são aqueles que desaparecem com o seu uso, como no caso dos alimentos, sabonete, pasta dentifrícia etc., ao passo que, os produtos duráveis, são os que não desaparecem com o seu uso, tais como eletrodomésticos, veículos, eletrônicos, entre outros.
Em segundo lugar, deve se verificar que a TV de João, ainda que para assistir à Copa do Mundo, com todo respeito aos torcedores mais fervorosos, não é produto essencial, o que lhe permitiria o direito de exigir do fornecedor a sua troca imediata ou a devolução da quantia paga.
Produtos e serviços essenciais são aqueles imprescindíveis para a sobrevivência da população enquanto consumidora. São exemplos de serviços essenciais: abastecimento de água, energia elétrica, telefonia, saúde pública etc. Quanto aos produtos essenciais, são todos aqueles necessários para as atividades básicas do ser humano, tais como os gêneros alimentícios, medicamentos ou determinados eletrodomésticos como, por exemplo, uma geladeira e um fogão.
Voltando ao caso de João, a TV adquirida, bem durável, está dentro do prazo de garantia legal de noventa dias, não é produto essencial, bem como a substituição das partes viciadas não comprometerá a sua qualidade ou característica, caso em que poderia se valer das alternativas do § 1º do art. 18 do CDC. Portanto, João deverá deixá-la para o reparo, documentando-se de tal ato, pois isso interrompe a decadência (art. 26, § 2º, do CDC), ou seja, obsta o prazo da garantia legal de trinta ou noventa dias.
Caso a TV não seja reparada ou substituída no prazo de trinta dias (outro prazo pode ser convencionado entre as partes, desde que não inferior a 7 e nem superior a 180 dias), João poderá, aí sim, à sua escolha, pedir a substituição do produto ou outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, ou a restituição imediata do valor pago atualizado monetariamente bem como de eventuais perdas e danos sofridos ou, finalmente, o abatimento proporcional do preço.

quarta-feira, 24 de fevereiro de 2010

Boas Vindas!

Em breve postaremos aqui as notícias e artigos do universo jurídico.

Por enquanto, visite o nosso site: www.sousateixeira.com.br